WKM Terrain- und Beteiligungs-AG St
WKN: 777900 / ISIN: DE0007779001WKM Ziel 15 Euro
25.02.99 00:00
EVR
Fokussierung auf profitable Seniorendienstleistungen
Bis zum Jahr 1995 sei die WKM Terrain- und Beteiligungs AG (WKN 777 900) hauptsächlich im Bereich Immobilien- und Bauträgergeschäft tätig gewesen, berichten die Analysten von Equity Venture Research. Mit dem Wechsel des Großaktionärs sei die Errichtung und der Betrieb von Pflegeheimen und Seniorenresidenzen zum wichtigsten Unternehmenszweck geworden. Bereits 1996 seien 50 Prozent der Umsatzerlöse im neuen Geschäftsbereich erwirtschaftet worden. Mittelfristig solle diese Quote auf 90 % ausgebaut werden. Im WKM-Konzern herrsche eine klare Arbeitsteilung: WKM konzipiere und errichte die maßgeschneiderte Immobilie, die dann von Bonifatius als Pflegeheim oder Seniorenresidenz (oft beide Formen gleichzeitig) betrieben werde. Die Errichtung von Pflegeheimen mache dann auch den größten Posten der Umsatzerlöse von schätzungsweise 48,5 Millionen Euro in 1998 aus. Kleinere Anteile würden auf den Handel mit Grundstücken und Immobilien, auf Wohn- und Gewerbebau und auf Mieterlöse aus eigenen Objekten und solchen aus Beteiligungsgesellschaften entfallen.
Börsennotierte Tochter Bonifatius - Qualitätsmarke für Seniorendienste
In nur vier Jahren des Aufbaus der Firma Bonifatius Hospital & Seniorenresidenzen sei es gelungen, deren Namen als Marke zu etablieren. Ende 1997 habe man in fünf Einrichtungen 811 Pflegebetten, 330 Klinikbetten und 141 betreute Seniorenwohnungen geführt. Bis zum Jahr 2002 sollen sich der konzerninternen Planung nach diese Zahlen auf 2.500 Pflegebetten, 460 betreute Wohnungen und 368 Klinikbetten erhöhen, heißt es. Bonifatius strebe kurzfristig eine Eigenkapitalrendite von 20 Prozent, langfristig jedoch von 50 Prozent an. Im Jahr 1997 habe das Unternehmen ein ausgeglichenes Ergebnis vorgewiesen, da Bonifatius seinerzeit zu 100 Prozent ihrer Konzernmutter WKM gehörte. Nach dem Börsengang, der mit etwa 15 Millionen Euro die Expansionspläne des Seniorendienstleisters für die nächsten Jahre absichere, halte WKM noch 63,6 Prozent der Aktien. Rechnerisch würden damit 0,444 Bonifatius-Aktien auf eine WKM-Aktie entfallen.
Kreative Finanzierungsmittel
Der hohe Qualitätsstandard der Bonifatius-Häuser lasse sich günstiger durch Neubauten als durch den Umbau bestehender Häuser sicherstellen. Um die nötige Liquidität für Baumaßnahmen bereitstellen zu können, sei der Börsengang von Bonifatius früher als geplant durchgeführt worden. Kreativität auf der Finanzierungsseite habe das WKM-Management bereits 1997 bei der Begebung von nominal 12,3 Millionen Euro Wandelgenußscheinen durch Bonifatius bewiesen. Dieses mit einem Zinssatz von 7,5 Prozent pro Jahr ausgestattete Papier könne ein Jahr nach dem Bonifatius-Börsengang in Aktien gewandelt werden. Ausländische Versicherungsgesellschaften, die ebenfalls den Pflegemarkt als Zukunftsmarkt einschätzten, hätten zwischenzeitlich versucht, größere Pakete dieser Wandelgenußscheine aufzukaufen, die dadurch Kurse von bis zu 130 Prozent erreicht hätten.
Die geplante Kooperation mit Refugium bei der Abwicklung zentraler und gemeinsamer Servicefunktionen würde zusätzliche Synergiepotentiale schaffen. Die Refugium-Gruppe sei regional schwerpunktmäßig in Nord- und Westdeutschland, die (kleinere, aber schneller wachsende) WKM/Bonifatius-Gruppe im Süden aktiv. Ein Vergleich mit den Aktienkennzahlen des am Neuen Markt notierten Kooperationspartners veranschauliche das Bewertungsniveau der Bonifatius-Aktie, die man indirekt und gemeinschaftlich mit dem Immobilien- und Bauträgergeschäft in Form von WKM-Aktien erwerben könne.
Aktie WKN KGV 98e KGV 99e Kurs/Umsatz
Refugium 700 710 24,0 16,4 2,00
Bonifatius 524 070 27,4 13,3 3,20
WKM 777 900 10,1 7,3 0,77
Gewinnsprung wie am Neuen Markt: + 200 Prozent
Für 1998 weise WKM einen Jahresüberschuß von 3,6 Millionen Euro aus - gegenüber dem Vorjahr eine Verdreifachung (!). Die Perspektiven der WKM-Gruppe könnten als sehr positiv eingestuft werden. Neben der künftig gesicherten Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, der auf die Bedürfnisse des "dritten Lebensabschnitts" ausgerichtet sei, würden auch die anderen Geschäftsbereiche trotz sinkender Anteile an der Gesamtleistung Ergebnisbeiträge beisteuern. Besonders bemerkenswert sei der hohe Eigenfinanzierungsgrad der Unternehmensgruppe, die ihre Bankverbindlichkeiten zügig und konsequent zurückführe und ihre Bilanzrelationen während der letzten drei Jahre geradezu dramatisch verbessert habe. Dies bedinge jedoch auch, daß die Aktionäre vorerst nur mäßige Dividendenzahlungen erwarten können.
(in Mio. Euro) 1997 1998e 1999e 2000e 2001e
Umsatz 37,4 48,5 76,7 89,2 100,0
Ergebnis 1,2 3,6 5,1 6,5 7,5
Ergebnis je Aktie (Euro) -,26 0,78 1,08 1,38 1,59
Prämissen: Das Grundkapital sei 1998 von 3,96 Millionen Euro aus Gesellschaftsmitteln auf 11,87 Millionen Euro erhöht worden. Das Ergebnis je Aktie 1997 sei auf die neue Zahl von Aktien adjustiert. Bis August 2003 würden aus Wandelgenußscheinen weitere nominal 0,21 Millionen Euro in junge Vorzugsaktien gewandelt, die jeweils in Stammaktien umgewandelt werden sollen. Die Anlageexpertem gehen als Berechnungsgrundlage von der vollen Wandlung bereits in 1999 aus.
12-Monats-Zielkurs: 15 Euro
Die richtige Strategie, von der Immobilienentwicklung zum Seniorendienstleister mit Markenqualität zu werden, dürfte sich schon im Laufe der nächsten zwei bis drei Jahre nachhaltig für die WKM auszahlen, so die Analysten. Die größte Gefahr könnte wohl nur ein Wettbewerber sein, der der Gruppe massiv Marktanteile abgrabe. Doch zum einen habe WKM hier einen beträchtlichen Vorsprung, der eine nicht einfach zu überwindende Einstiegshürde darstelle, zum anderen herrsche mit dem großen Wettbewerber Refugium ein entspanntes Verhältnis bei faktischer regionaler Trennung. Der Weg für WKM sei frei. Einziger Engpaßfaktor könnte in einigen Jahren die Kapitalausstattung werden. Bis dahin dürfte die Aktie ihr Standing jedoch verbessert haben. Sicherlich wäre es nicht angemessen, das KGV von Refugium unreflektiert auf WKM zu übertragen, da das Stammgeschäft von WKM aufgrund des Immobilienbesitzes recht kapitalintensiv sei. Doch schon bei Ansatz eines sehr vorsichtigen KGV für 1999 von 14,3 (entsprechend sieben Prozent anfänglichem Return-on-Investment) ergebe sich ein 12-Monats-Kursziel von 15,44 Euro.
Bis zum Jahr 1995 sei die WKM Terrain- und Beteiligungs AG (WKN 777 900) hauptsächlich im Bereich Immobilien- und Bauträgergeschäft tätig gewesen, berichten die Analysten von Equity Venture Research. Mit dem Wechsel des Großaktionärs sei die Errichtung und der Betrieb von Pflegeheimen und Seniorenresidenzen zum wichtigsten Unternehmenszweck geworden. Bereits 1996 seien 50 Prozent der Umsatzerlöse im neuen Geschäftsbereich erwirtschaftet worden. Mittelfristig solle diese Quote auf 90 % ausgebaut werden. Im WKM-Konzern herrsche eine klare Arbeitsteilung: WKM konzipiere und errichte die maßgeschneiderte Immobilie, die dann von Bonifatius als Pflegeheim oder Seniorenresidenz (oft beide Formen gleichzeitig) betrieben werde. Die Errichtung von Pflegeheimen mache dann auch den größten Posten der Umsatzerlöse von schätzungsweise 48,5 Millionen Euro in 1998 aus. Kleinere Anteile würden auf den Handel mit Grundstücken und Immobilien, auf Wohn- und Gewerbebau und auf Mieterlöse aus eigenen Objekten und solchen aus Beteiligungsgesellschaften entfallen.
Börsennotierte Tochter Bonifatius - Qualitätsmarke für Seniorendienste
In nur vier Jahren des Aufbaus der Firma Bonifatius Hospital & Seniorenresidenzen sei es gelungen, deren Namen als Marke zu etablieren. Ende 1997 habe man in fünf Einrichtungen 811 Pflegebetten, 330 Klinikbetten und 141 betreute Seniorenwohnungen geführt. Bis zum Jahr 2002 sollen sich der konzerninternen Planung nach diese Zahlen auf 2.500 Pflegebetten, 460 betreute Wohnungen und 368 Klinikbetten erhöhen, heißt es. Bonifatius strebe kurzfristig eine Eigenkapitalrendite von 20 Prozent, langfristig jedoch von 50 Prozent an. Im Jahr 1997 habe das Unternehmen ein ausgeglichenes Ergebnis vorgewiesen, da Bonifatius seinerzeit zu 100 Prozent ihrer Konzernmutter WKM gehörte. Nach dem Börsengang, der mit etwa 15 Millionen Euro die Expansionspläne des Seniorendienstleisters für die nächsten Jahre absichere, halte WKM noch 63,6 Prozent der Aktien. Rechnerisch würden damit 0,444 Bonifatius-Aktien auf eine WKM-Aktie entfallen.
Kreative Finanzierungsmittel
Der hohe Qualitätsstandard der Bonifatius-Häuser lasse sich günstiger durch Neubauten als durch den Umbau bestehender Häuser sicherstellen. Um die nötige Liquidität für Baumaßnahmen bereitstellen zu können, sei der Börsengang von Bonifatius früher als geplant durchgeführt worden. Kreativität auf der Finanzierungsseite habe das WKM-Management bereits 1997 bei der Begebung von nominal 12,3 Millionen Euro Wandelgenußscheinen durch Bonifatius bewiesen. Dieses mit einem Zinssatz von 7,5 Prozent pro Jahr ausgestattete Papier könne ein Jahr nach dem Bonifatius-Börsengang in Aktien gewandelt werden. Ausländische Versicherungsgesellschaften, die ebenfalls den Pflegemarkt als Zukunftsmarkt einschätzten, hätten zwischenzeitlich versucht, größere Pakete dieser Wandelgenußscheine aufzukaufen, die dadurch Kurse von bis zu 130 Prozent erreicht hätten.
Aktie WKN KGV 98e KGV 99e Kurs/Umsatz
Refugium 700 710 24,0 16,4 2,00
Bonifatius 524 070 27,4 13,3 3,20
WKM 777 900 10,1 7,3 0,77
Gewinnsprung wie am Neuen Markt: + 200 Prozent
Für 1998 weise WKM einen Jahresüberschuß von 3,6 Millionen Euro aus - gegenüber dem Vorjahr eine Verdreifachung (!). Die Perspektiven der WKM-Gruppe könnten als sehr positiv eingestuft werden. Neben der künftig gesicherten Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, der auf die Bedürfnisse des "dritten Lebensabschnitts" ausgerichtet sei, würden auch die anderen Geschäftsbereiche trotz sinkender Anteile an der Gesamtleistung Ergebnisbeiträge beisteuern. Besonders bemerkenswert sei der hohe Eigenfinanzierungsgrad der Unternehmensgruppe, die ihre Bankverbindlichkeiten zügig und konsequent zurückführe und ihre Bilanzrelationen während der letzten drei Jahre geradezu dramatisch verbessert habe. Dies bedinge jedoch auch, daß die Aktionäre vorerst nur mäßige Dividendenzahlungen erwarten können.
(in Mio. Euro) 1997 1998e 1999e 2000e 2001e
Umsatz 37,4 48,5 76,7 89,2 100,0
Ergebnis 1,2 3,6 5,1 6,5 7,5
Ergebnis je Aktie (Euro) -,26 0,78 1,08 1,38 1,59
Prämissen: Das Grundkapital sei 1998 von 3,96 Millionen Euro aus Gesellschaftsmitteln auf 11,87 Millionen Euro erhöht worden. Das Ergebnis je Aktie 1997 sei auf die neue Zahl von Aktien adjustiert. Bis August 2003 würden aus Wandelgenußscheinen weitere nominal 0,21 Millionen Euro in junge Vorzugsaktien gewandelt, die jeweils in Stammaktien umgewandelt werden sollen. Die Anlageexpertem gehen als Berechnungsgrundlage von der vollen Wandlung bereits in 1999 aus.
12-Monats-Zielkurs: 15 Euro
Die richtige Strategie, von der Immobilienentwicklung zum Seniorendienstleister mit Markenqualität zu werden, dürfte sich schon im Laufe der nächsten zwei bis drei Jahre nachhaltig für die WKM auszahlen, so die Analysten. Die größte Gefahr könnte wohl nur ein Wettbewerber sein, der der Gruppe massiv Marktanteile abgrabe. Doch zum einen habe WKM hier einen beträchtlichen Vorsprung, der eine nicht einfach zu überwindende Einstiegshürde darstelle, zum anderen herrsche mit dem großen Wettbewerber Refugium ein entspanntes Verhältnis bei faktischer regionaler Trennung. Der Weg für WKM sei frei. Einziger Engpaßfaktor könnte in einigen Jahren die Kapitalausstattung werden. Bis dahin dürfte die Aktie ihr Standing jedoch verbessert haben. Sicherlich wäre es nicht angemessen, das KGV von Refugium unreflektiert auf WKM zu übertragen, da das Stammgeschäft von WKM aufgrund des Immobilienbesitzes recht kapitalintensiv sei. Doch schon bei Ansatz eines sehr vorsichtigen KGV für 1999 von 14,3 (entsprechend sieben Prozent anfänglichem Return-on-Investment) ergebe sich ein 12-Monats-Kursziel von 15,44 Euro.
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