Vivacon solides Investment
11.12.01 09:10
GoingPublic-Online
Die Analysten von “GoingPublic-Online” sehen in Vivacon (WKN 604891) ein solides Investment.
Die Vivacon AG aus Köln verkaufe Wohnimmobilien im Erbbaurecht. Das klinge nach langweiliger Materie, entpuppe sich aber als interessantes Geschäftsmodell. Kurz vor Weihnachten solle die Erstnotiz der Immobilien-Aktie im Amtlichen Handel stattfinden, nämlich am 21. Dezember. Die Papiere könnten zu einem Festpreis von 12,40 Euro bis zum 14.12. gezeichnet werden, für Frühzeichner gebe es bis 11.12. einen Rabatt von 1 Euro.
Ausgegeben würden bis zu 1,5 Mio. Aktien, die sämtlich aus einer Kapitalerhöhung stammen würden. Der Free Float liege nach der Emission bei 25%, vorausgesetzt, alle Aktien würden ausgegeben. Das Konsortium bestehe aus der vem AG Virtuelles Emissionshaus, darüber hinaus würden u.a. die DAB bank und das Bankhaus Ellwanger und Geiger als Selling Agents agieren.
Das Kerngeschäft von Vivacon bestehe darin, bestehende Wohnanlagen (vorzugsweise mit jeweils 200 bis 300 Wohneinheiten) älteren Datums aufzukaufen, diese zu modernisieren und die einzelnen Wohneinheiten wieder zu verkaufen. Bis dahin nichts Außergewöhnliches, der Clou liege aber im sogenannten Erbbaurecht. Dabei erwerbe der Käufer zwar die Immobilie, das zugehörige Grundstück verbleibe aber im Eigentum von Vivacon. Das Grundstück bzw. der jeweilige Anteil am Grundstück werde dann wiederum an den Käufer der Wohnung im Wege des Erbbaurechts verpachtet. Der Pachtvertrag habe in der Regel eine Laufzeit von 99 Jahren. Der neue Wohnungseigentümer habe eine jährliche Zinslast von ca. 6% des Grundstückwertes zu tragen. Dafür liege der Kaufpreis der Wohneinheit aber auch 15 - 20% unterhalb des üblichen Verkehrswertes, bezogen auf Wohnung und Grund.
Vivacon habe seit 1997 auf diesem Wege mehr als 1.000 Wohneinheiten verkauft. Das Unternehmen profitiere zum einen von der in Deutschland im europäischen Vergleich sehr niedrigen Wohnungseigentumsquote von 42%, also einer grundsätzlich recht hohen Nachfrage nach Wohneigentum. Die Angebote von Vivacon würden sich deshalb nicht zuletzt an die Gruppe der Einkommensbezieher mit einem jährlichen Verdienst von weniger als 50.000 Euro richten. Zum anderen gebe es ein großes Angebot an sanierungsbedürftigen Wohnimmobilien. Vor allem die Privatisierungsbemühungen der öffentlichen Hand würden diesbezüglich für ausreichend Nachschub sorgen. Aber auch große Konzerne würden sich zunehmend von ihren Immobilienbeständen trennen. Das gesamte Potential werde hier auf 3,5 bis 4 Mio. Wohneinheiten geschätzt.
Der Verkauf der Wohnungen erfolge über externe Vertriebspartner auf Provisionsbasis. Diese würden von der Gesellschaft geschult und würden von ihr auch die Verkaufsunterlagen erhalten. So komme Vivacon selbst gegenwärtig mit 15 Mitarbeitern und den 3 Vorständen aus. Der Umsatz von Vivacon speise sich aus drei Quellen: die Erlöse aus dem Verkauf der Wohnungseinheiten, die Mieteinnahmen aus den Bestandsobjekten und natürlich die Erbbauzinsen, die gegenwärtig nur etwa 1% des Umsatzes ausmachen würden. Daraus habe im Jahr 2000 ein Umsatz von 18,2 Mio. Euro und ein Nettogewinn von 2,2 Mio. Euro resultiert. Für das laufende Geschäftjahr werde vom Unternehmen ein Nettogewinn von 2,3 Mio. Euro bei einem Umsatz von 31,1 Mio. Euro erwartet, wobei die Kosten des Börsengangs schon eingerechnet seien.
Für 2002 werde ein Umsatz von 53,7 Mio. Euro und ein Nettogewinn von 5,9 Mio. Euro anvisiert, wobei das Umsatzziel nach Unternehmensangaben aufgrund bestehender Verträge bereits weitgehend gesichert sei. Vivacon präsentiere sich als solide aufgestelltes Unternehmen, das von Anfang an Gewinne erwirtschaftet habe. Die Spezialisierung auf das Erbbaurecht verschaffe dem Unternehmen ein gewisses Alleinstellungsmerkmal, zumindest solange die „Großen“ der Branche nicht auch auf diesen offensichtlich lukrativen Zug mit aufspringen würden. In Zeiten niedriger Zinsen und schwacher Börsen würden Investoren wieder die gute alte Immobilie als Investment mit Substanz entdecken, wovon gegenwärtig auch Vivacon profitiere.
Die Gesellschaft verzeichne zwar einen relativ hohen Cash Flow, die Eigenkapitaldecke sei aber relativ dünn, der Fremdfinanzierungsanteil sehr hoch. Ein Einbruch auf dem Immobiliensektor, z.B. aufgrund eines sich verstärkt verschlechternden wirtschaftlichen Umfeldes, könnte das Unternehmen eher in Bedrängnis bringen als traditionelle Immobilienunternehmen. Auf Basis des Emissionspreises von 12,40 Euro ergebe sich für 2002 ein KGV von 15, was in Anbetracht der Wachstumschancen aber nicht überteuert erscheine.
Insgesamt ein langfristig lohnendes Investment, wenngleich die aufgezeigten Risiken nicht übersehen werden sollten, so die Analysten von „GoingPublic-Online“.
Die Vivacon AG aus Köln verkaufe Wohnimmobilien im Erbbaurecht. Das klinge nach langweiliger Materie, entpuppe sich aber als interessantes Geschäftsmodell. Kurz vor Weihnachten solle die Erstnotiz der Immobilien-Aktie im Amtlichen Handel stattfinden, nämlich am 21. Dezember. Die Papiere könnten zu einem Festpreis von 12,40 Euro bis zum 14.12. gezeichnet werden, für Frühzeichner gebe es bis 11.12. einen Rabatt von 1 Euro.
Ausgegeben würden bis zu 1,5 Mio. Aktien, die sämtlich aus einer Kapitalerhöhung stammen würden. Der Free Float liege nach der Emission bei 25%, vorausgesetzt, alle Aktien würden ausgegeben. Das Konsortium bestehe aus der vem AG Virtuelles Emissionshaus, darüber hinaus würden u.a. die DAB bank und das Bankhaus Ellwanger und Geiger als Selling Agents agieren.
Das Kerngeschäft von Vivacon bestehe darin, bestehende Wohnanlagen (vorzugsweise mit jeweils 200 bis 300 Wohneinheiten) älteren Datums aufzukaufen, diese zu modernisieren und die einzelnen Wohneinheiten wieder zu verkaufen. Bis dahin nichts Außergewöhnliches, der Clou liege aber im sogenannten Erbbaurecht. Dabei erwerbe der Käufer zwar die Immobilie, das zugehörige Grundstück verbleibe aber im Eigentum von Vivacon. Das Grundstück bzw. der jeweilige Anteil am Grundstück werde dann wiederum an den Käufer der Wohnung im Wege des Erbbaurechts verpachtet. Der Pachtvertrag habe in der Regel eine Laufzeit von 99 Jahren. Der neue Wohnungseigentümer habe eine jährliche Zinslast von ca. 6% des Grundstückwertes zu tragen. Dafür liege der Kaufpreis der Wohneinheit aber auch 15 - 20% unterhalb des üblichen Verkehrswertes, bezogen auf Wohnung und Grund.
Der Verkauf der Wohnungen erfolge über externe Vertriebspartner auf Provisionsbasis. Diese würden von der Gesellschaft geschult und würden von ihr auch die Verkaufsunterlagen erhalten. So komme Vivacon selbst gegenwärtig mit 15 Mitarbeitern und den 3 Vorständen aus. Der Umsatz von Vivacon speise sich aus drei Quellen: die Erlöse aus dem Verkauf der Wohnungseinheiten, die Mieteinnahmen aus den Bestandsobjekten und natürlich die Erbbauzinsen, die gegenwärtig nur etwa 1% des Umsatzes ausmachen würden. Daraus habe im Jahr 2000 ein Umsatz von 18,2 Mio. Euro und ein Nettogewinn von 2,2 Mio. Euro resultiert. Für das laufende Geschäftjahr werde vom Unternehmen ein Nettogewinn von 2,3 Mio. Euro bei einem Umsatz von 31,1 Mio. Euro erwartet, wobei die Kosten des Börsengangs schon eingerechnet seien.
Für 2002 werde ein Umsatz von 53,7 Mio. Euro und ein Nettogewinn von 5,9 Mio. Euro anvisiert, wobei das Umsatzziel nach Unternehmensangaben aufgrund bestehender Verträge bereits weitgehend gesichert sei. Vivacon präsentiere sich als solide aufgestelltes Unternehmen, das von Anfang an Gewinne erwirtschaftet habe. Die Spezialisierung auf das Erbbaurecht verschaffe dem Unternehmen ein gewisses Alleinstellungsmerkmal, zumindest solange die „Großen“ der Branche nicht auch auf diesen offensichtlich lukrativen Zug mit aufspringen würden. In Zeiten niedriger Zinsen und schwacher Börsen würden Investoren wieder die gute alte Immobilie als Investment mit Substanz entdecken, wovon gegenwärtig auch Vivacon profitiere.
Die Gesellschaft verzeichne zwar einen relativ hohen Cash Flow, die Eigenkapitaldecke sei aber relativ dünn, der Fremdfinanzierungsanteil sehr hoch. Ein Einbruch auf dem Immobiliensektor, z.B. aufgrund eines sich verstärkt verschlechternden wirtschaftlichen Umfeldes, könnte das Unternehmen eher in Bedrängnis bringen als traditionelle Immobilienunternehmen. Auf Basis des Emissionspreises von 12,40 Euro ergebe sich für 2002 ein KGV von 15, was in Anbetracht der Wachstumschancen aber nicht überteuert erscheine.
Insgesamt ein langfristig lohnendes Investment, wenngleich die aufgezeigten Risiken nicht übersehen werden sollten, so die Analysten von „GoingPublic-Online“.
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