Vivacon kaufen
15.09.04 17:19
GBC-Research
Die Analysten von GBC-Research stufen die Aktien der Vivacon AG (ISIN DE0006048911 / WKN 604891) mit "kaufen" ein. Das Kursziel sehe man bei 5,50 Euro.
Die Vivacon AG agiere als Nischenplayer im Immobilienmarkt. Mit dem in Deutschland noch relativ neuen Geschäftsmodell der Gesellschaft würden Wohnanlagen oder Gebäude erworben, modernisiert und im Erbbaurecht veräußert. Dies bedeute, dass Wohnräume als Eigentumswohnungen verkauft würden, Vivacon aber Grundstückseigentümer bleibe. Dadurch sichere sich das Unternehmen über Jahrzehnte hinweg Erbbauzinsen. Für die Erwerber der Wohnungen würden Vorteile in der Finanzierung und/ oder hinsichtlich der steuerlichen Betrachtung entstehen.
Die Form der Wohnungseigentumsübertragung über Erbbaurecht sei in Deutschland noch nahezu unbekannt und biete daher für Vivacon bislang noch erhebliches Potenzial, auch gerade deshalb, weil ansonsten keine nennenswerten Wettbewerber in diesem Markt tätig seien. Weniger als 5% aller Immobilienverkäufe würden derzeit im Erbbaurecht übergehen. Dennoch zeige diese Methode klare Vorteile. Die Wohnungseigentümer müssten den teuren Immobilienkauf nicht sofort voll finanzieren, hätten aber das Privileg, eine Eigentumswohnung zu besitzen. Des Weiteren sei es nach einem Urteil des Bundesgerichthofes möglich, Erbbauzinsen für die gesamte Vertragslaufzeit von 99 Jahren auf einmal vorab zu bezahlen und dann steuerlich als Werbungskosten abzusetzen.
Diese noch recht unbekannten Vorteile, insbesondere aus steuerlicher Betrachtung, würden der Vivacon AG als einzigem Spieler in diesem Markt noch erheblich mit einem First Mover Advantage zu Gute kommen und enorme Wachstumschancen realisieren lassen. Durch Verkauf der modernisierten Wohnungen würden bei Vivacon also nicht nur einmalige Zahlungen eingehen, sondern über Erbbauzinsen würden über Jahre hinweg konstante und langfristig relativ sicher prognostizierbare Zuflüsse hinzukommen, die sich mit steigenden abgeschlossenen Projekten summieren würden. Alternativ zu den Erbbauzinsen seien auch Mieteinnahmen im Falle einer Vermietung möglich.
Vivacon habe im vergangenen Geschäftsjahr 2003 den Umsatz um 30% auf 43,3 Mio. Euro steigern können. Mit dem Umsatz seien auch die Ertragszahlen deutlich erhöht worden. So sei der Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) um 26% auf 8,5 Mio. Euro (Vorjahr: 6,8 Mio. Euro) gestiegen. Das rasante Wachstum des Unternehmens würden zudem die Halbjahreszahlen 2004 unterstreichen. So habe der Umsatz mit 20,9 Mio. Euro im Vergleich zu 10,9 Mio. Euro im Vorjahreshalbjahr um 92% gesteigert werden können. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) habe zum 30.06.2004 erwartungsgemäß noch im Minus bei -0,7 Mio. Euro (Vorjahreszeitraum 1,4 Mio. Euro) gelegen. Das gegenüber dem Vorjahresvergleich negative operative Ergebnis ergebe sich vorwiegend durch Vorlaufkosten des stark gestiegenen Geschäftsvolumens.
Diese Vorlaufkosten würden sich in der Regel auf durchschnittlich 2,5% der geplanten Erlöse belaufen. Wegen saisonaler Gründe seien bei Vivacon darüber hinaus Erträge vielfach in die zweite Hälfte des Geschäftsjahres verlagert worden, so dass sich im zweiten Halbjahr 2004 nochmals ein deutliches Umsatzplus ergeben werde. Ein wesentlicher Faktor liege darin, dass viele Kaufverträge erst im November oder Dezember notariell beurkundet würden. Neben den Umsatz- seien darüber hinaus auch weitere Ergebnissteigerungen gegenüber dem Vorjahr zu erwarten. Im Laufe des aktuellen Geschäftsjahres hätten Zuschläge einiger wichtiger Geschäftsprojekte vermeldet werden können. So sei ein Zuschlag für ein Projekt im Hamburger Hafen direkt am geplanten Yachthafen bekannt gegeben worden, wo 60 Designer-Wohnungen ein Verkaufsvolumen von 29 Mio. Euro bzw. 4800 Euro/m2 erwarten lassen würden. Die durchschnittliche Wohnungsgröße solle bei 100m2 liegen. Erste Verkaufserlöse hieraus seien bereits 2005 zu erwarten. Ferner seien Ankäufe von zwei weiteren denkmalgeschützten Objekten erfolgt. Einerseits seien in Duisburg aus dem Bestand der Bremerischen Wohnungsbaugesellschaft 191 Wohnungen für 6,2 Mio. Euro übernommen worden. Dies entspreche etwa der zehnfachen Jahresnettokaltmiete.
Weiterhin sei in Berlin (Platanenallee) ein ehemaliges Klinikum erworben worden. Es sei geplant, das Gebäude in 41 Eigentumswohnungen umzubauen und im Anschluss daran über Erbbaurecht zu veräußern. Das erwartete Verkaufsvolumen werde auf 12 Mio. Euro beziffert und solle bereits im laufenden Jahr zu wesentlichen Teilen verkauft werden. Darüber hinaus seien Planungen für mindestens zwei weitere Projekte im zweiten Halbjahr 2004 bereits weit fortgeschrittenen.
Außerdem habe im Juli durch eine Kapitalerhöhung mit einer Ausgabe von 3,3 Mio. Aktien ein Zufluss liquider Mittel in Höhe von 15,8 Mio. Euro verzeichnet werden können, welche für den weiteren Ausbau des Kerngeschäfts zur Verfügung stehen würden. Die Nettoverschuldung werde dadurch voraussichtlich von 28,2 Mio. Euro Ende 2003 auf lediglich 2,9 Mio. Euro Ende 2004 fallen. Der Auftragsbestand der Gesellschaft, d.h. verbindliche Zusagen von Interessenten, habe im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr leicht von 20,9 Mio. Euro auf 21,0 Mio. Euro gesteigert werden können. Der Auftragsbestand sei im ersten Quartal 2004 zwischenzeitlich auf einen Höchststand von 27,6 Mio. Euro angewachsen und sei seither abgearbeitet worden. Im Hinblick bestehender und noch zu erwartender Projekte werde der Auftragsbestand im verbleibenden Halbjahr 2004 nochmals anwachsen. Die Analysten von GBC-Research erwarten hier einen Wert von deutlich über 30 Mio. Euro. Außerdem erwarte man aufgrund des aktuellen Projektstandes, dass Vivacon auch mittelfristig, d.h. in den kommenden beiden Jahren, weiter stark wachsen werde.
Bis Jahresende sehe man die Umsatzerlöse 2004 auf 55,4 Mio. Euro steigen. Im darauf folgenden Geschäftsjahr prognostiziere man aufgrund weiterer Vertriebsobjekte einen erneuten Umsatzsprung auf 101,3 Mio. Euro. Man halte eine Steigerung des EBIT von 8,5 Mio. in 2003 auf 9,3 Mio. in 2004 für möglich. Für 2005 werde eine weitere EBIT-Verbesserung auf 20,1 Mio. Euro erwartet.
Die Analysten von GBC-Research empfehlen die Aktien von Vivacon daher zum Kauf.
Die Vivacon AG agiere als Nischenplayer im Immobilienmarkt. Mit dem in Deutschland noch relativ neuen Geschäftsmodell der Gesellschaft würden Wohnanlagen oder Gebäude erworben, modernisiert und im Erbbaurecht veräußert. Dies bedeute, dass Wohnräume als Eigentumswohnungen verkauft würden, Vivacon aber Grundstückseigentümer bleibe. Dadurch sichere sich das Unternehmen über Jahrzehnte hinweg Erbbauzinsen. Für die Erwerber der Wohnungen würden Vorteile in der Finanzierung und/ oder hinsichtlich der steuerlichen Betrachtung entstehen.
Die Form der Wohnungseigentumsübertragung über Erbbaurecht sei in Deutschland noch nahezu unbekannt und biete daher für Vivacon bislang noch erhebliches Potenzial, auch gerade deshalb, weil ansonsten keine nennenswerten Wettbewerber in diesem Markt tätig seien. Weniger als 5% aller Immobilienverkäufe würden derzeit im Erbbaurecht übergehen. Dennoch zeige diese Methode klare Vorteile. Die Wohnungseigentümer müssten den teuren Immobilienkauf nicht sofort voll finanzieren, hätten aber das Privileg, eine Eigentumswohnung zu besitzen. Des Weiteren sei es nach einem Urteil des Bundesgerichthofes möglich, Erbbauzinsen für die gesamte Vertragslaufzeit von 99 Jahren auf einmal vorab zu bezahlen und dann steuerlich als Werbungskosten abzusetzen.
Diese noch recht unbekannten Vorteile, insbesondere aus steuerlicher Betrachtung, würden der Vivacon AG als einzigem Spieler in diesem Markt noch erheblich mit einem First Mover Advantage zu Gute kommen und enorme Wachstumschancen realisieren lassen. Durch Verkauf der modernisierten Wohnungen würden bei Vivacon also nicht nur einmalige Zahlungen eingehen, sondern über Erbbauzinsen würden über Jahre hinweg konstante und langfristig relativ sicher prognostizierbare Zuflüsse hinzukommen, die sich mit steigenden abgeschlossenen Projekten summieren würden. Alternativ zu den Erbbauzinsen seien auch Mieteinnahmen im Falle einer Vermietung möglich.
Diese Vorlaufkosten würden sich in der Regel auf durchschnittlich 2,5% der geplanten Erlöse belaufen. Wegen saisonaler Gründe seien bei Vivacon darüber hinaus Erträge vielfach in die zweite Hälfte des Geschäftsjahres verlagert worden, so dass sich im zweiten Halbjahr 2004 nochmals ein deutliches Umsatzplus ergeben werde. Ein wesentlicher Faktor liege darin, dass viele Kaufverträge erst im November oder Dezember notariell beurkundet würden. Neben den Umsatz- seien darüber hinaus auch weitere Ergebnissteigerungen gegenüber dem Vorjahr zu erwarten. Im Laufe des aktuellen Geschäftsjahres hätten Zuschläge einiger wichtiger Geschäftsprojekte vermeldet werden können. So sei ein Zuschlag für ein Projekt im Hamburger Hafen direkt am geplanten Yachthafen bekannt gegeben worden, wo 60 Designer-Wohnungen ein Verkaufsvolumen von 29 Mio. Euro bzw. 4800 Euro/m2 erwarten lassen würden. Die durchschnittliche Wohnungsgröße solle bei 100m2 liegen. Erste Verkaufserlöse hieraus seien bereits 2005 zu erwarten. Ferner seien Ankäufe von zwei weiteren denkmalgeschützten Objekten erfolgt. Einerseits seien in Duisburg aus dem Bestand der Bremerischen Wohnungsbaugesellschaft 191 Wohnungen für 6,2 Mio. Euro übernommen worden. Dies entspreche etwa der zehnfachen Jahresnettokaltmiete.
Weiterhin sei in Berlin (Platanenallee) ein ehemaliges Klinikum erworben worden. Es sei geplant, das Gebäude in 41 Eigentumswohnungen umzubauen und im Anschluss daran über Erbbaurecht zu veräußern. Das erwartete Verkaufsvolumen werde auf 12 Mio. Euro beziffert und solle bereits im laufenden Jahr zu wesentlichen Teilen verkauft werden. Darüber hinaus seien Planungen für mindestens zwei weitere Projekte im zweiten Halbjahr 2004 bereits weit fortgeschrittenen.
Außerdem habe im Juli durch eine Kapitalerhöhung mit einer Ausgabe von 3,3 Mio. Aktien ein Zufluss liquider Mittel in Höhe von 15,8 Mio. Euro verzeichnet werden können, welche für den weiteren Ausbau des Kerngeschäfts zur Verfügung stehen würden. Die Nettoverschuldung werde dadurch voraussichtlich von 28,2 Mio. Euro Ende 2003 auf lediglich 2,9 Mio. Euro Ende 2004 fallen. Der Auftragsbestand der Gesellschaft, d.h. verbindliche Zusagen von Interessenten, habe im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr leicht von 20,9 Mio. Euro auf 21,0 Mio. Euro gesteigert werden können. Der Auftragsbestand sei im ersten Quartal 2004 zwischenzeitlich auf einen Höchststand von 27,6 Mio. Euro angewachsen und sei seither abgearbeitet worden. Im Hinblick bestehender und noch zu erwartender Projekte werde der Auftragsbestand im verbleibenden Halbjahr 2004 nochmals anwachsen. Die Analysten von GBC-Research erwarten hier einen Wert von deutlich über 30 Mio. Euro. Außerdem erwarte man aufgrund des aktuellen Projektstandes, dass Vivacon auch mittelfristig, d.h. in den kommenden beiden Jahren, weiter stark wachsen werde.
Bis Jahresende sehe man die Umsatzerlöse 2004 auf 55,4 Mio. Euro steigen. Im darauf folgenden Geschäftsjahr prognostiziere man aufgrund weiterer Vertriebsobjekte einen erneuten Umsatzsprung auf 101,3 Mio. Euro. Man halte eine Steigerung des EBIT von 8,5 Mio. in 2003 auf 9,3 Mio. in 2004 für möglich. Für 2005 werde eine weitere EBIT-Verbesserung auf 20,1 Mio. Euro erwartet.
Die Analysten von GBC-Research empfehlen die Aktien von Vivacon daher zum Kauf.
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