Immobilienwerte auf Achterbahnfahrt
30.10.07 12:59
ABN AMRO
Amsterdam (aktiencheck.de AG) - Nicht nur die Gütermärkte, auch die Kreditmärkte wachsen zusammen, berichten die Analysten von ABN AMRO.
Die US-Hypothekenkrise habe international ausgestrahlt. Speziell in Europa hätten Banken Milliardenverluste aufgrund der Subprime-Krise in den USA verkraften müssen. Die europäischen Banken könnten sich daher auch bei der Kreditvergabe in Europa restriktiver zeigen. Das drohe insbesondere, wenn die Immobilienmärkte weiter unter Druck kommen würden. Tatsächlich seien die Hauspreise in vielen OECD-Ländern in den letzten Jahren deutlich schneller gestiegen als in den USA.
Steigende Einkommen, eine Zunahme der Bevölkerung und sinkende Zinsen seien im Allgemeinen die Voraussetzungen für einen boomenden Häusermarkt und für steigende Immobilienpreise. In den letzten Jahren seien noch deutliche Rückgänge bei den Zinsen hinzugekommen, die einen Immobilienboom ausgelöst hätten. In Europa seien Irland und Spanien Beispiele dafür, dass eine drastische Senkung der Zinsen zu einem Boom am Immobilienmarkt und zu steigenden Preisen führen könne. In beiden Ländern seien die Realzinsen seit 1990 um sieben bis acht Prozentpunkte gefallen. Dadurch hätten sich Hypothekenkredite enorm verbilligt, was die Nachfrage nach Immobilien angeheizt habe. Das Angebot habe aber mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten können, da die Investitionszyklen in der Bauwirtschaft nur sehr langsam vor sich gehen würde und die Anpassung an veränderte Marktbedingungen daher relativ viel Zeit in Anspruch nehme. In Osteuropa zeige sich ein ähnliches Phänomen: Die Einführung der Marktwirtschaft in vielen Ländern habe auch die Bedingungen auf dem Häusermarkt in den letzten Jahren grundlegend geändert. Das habe einen Immobilienboom ausgelöst, der noch Jahre anhalten dürfte.
Derzeit würden Immobilienexperten beobachten, dass die Hausverkäufe in Spanien und Irland rückläufig seien. Das belaste die Immobilienpreise. Und auch in England sei die Zahl der Zwangsversteigerungen nach den Angaben des Branchenverbandes Council of Mortgage Lenders (CML) im ersten Halbjahr 2007 um 30 Prozent gestiegen. Der starke Preisanstieg der letzten Jahre allein bedeute nicht automatisch, dass die Immobilienmärkte stark überbewertet seien und dass nun ein Einbruch wie in den USA drohe. Zweifellos habe sich aber die Bewertung an den meisten westeuropäischen Immobilienmärkten in den letzten Jahren drastisch erhöht, wenn man gängige Bewertungskennziffern wie die Entwicklung der Hauspreise zur Entwicklung der gezahlten Mieten oder der Einkommen in Relation setze.
Deutschland und auch Japan seien Beispiele dafür, dass einen Immobilienboom lang anhaltende Phasen mit sinkenden oder stagnierenden Häuserpreisen folgen könnten. Beide Länder hätten zudem mit einem Bevölkerungsrückgang zu kämpfen, was wesentlich zur Schwäche des Immobilienmarktes beigetragen habe. Die jahrelange Stagnation sei jedoch vor allem auf einen vorhergehenden Bauboom zurückzuführen. In Deutschland sei der Bauboom eine Folge der Wiedervereinigung gewesen. Phasen der Überinvestition sei jeweils eine lang anhaltende Konsolidierung gefolgt. Diese Anpassungsphase könnte in Deutschland nun zu Ende sein, zumal es erstmals seit Jahren wieder einen Anstieg der realen Einkommen zu geben scheine. Zwar würden in Deutschland die Voraussetzungen für einen Immobilienboom fehlen, wie sinkende Zinsen und eine wachsende Bevölkerung, aber es bestehe Spielraum für eine Korrektur der vergleichsweise günstigen Immobilienpreise. Die realen Hauspreise würden unter dem Niveau liegen, das sie vor 30 Jahren gehabt hätten und der Mietzins sei mit fünf Prozent höher als in den meisten anderen OECD-Ländern.
(30.10.2007/ac/a/m)
Die US-Hypothekenkrise habe international ausgestrahlt. Speziell in Europa hätten Banken Milliardenverluste aufgrund der Subprime-Krise in den USA verkraften müssen. Die europäischen Banken könnten sich daher auch bei der Kreditvergabe in Europa restriktiver zeigen. Das drohe insbesondere, wenn die Immobilienmärkte weiter unter Druck kommen würden. Tatsächlich seien die Hauspreise in vielen OECD-Ländern in den letzten Jahren deutlich schneller gestiegen als in den USA.
Derzeit würden Immobilienexperten beobachten, dass die Hausverkäufe in Spanien und Irland rückläufig seien. Das belaste die Immobilienpreise. Und auch in England sei die Zahl der Zwangsversteigerungen nach den Angaben des Branchenverbandes Council of Mortgage Lenders (CML) im ersten Halbjahr 2007 um 30 Prozent gestiegen. Der starke Preisanstieg der letzten Jahre allein bedeute nicht automatisch, dass die Immobilienmärkte stark überbewertet seien und dass nun ein Einbruch wie in den USA drohe. Zweifellos habe sich aber die Bewertung an den meisten westeuropäischen Immobilienmärkten in den letzten Jahren drastisch erhöht, wenn man gängige Bewertungskennziffern wie die Entwicklung der Hauspreise zur Entwicklung der gezahlten Mieten oder der Einkommen in Relation setze.
Deutschland und auch Japan seien Beispiele dafür, dass einen Immobilienboom lang anhaltende Phasen mit sinkenden oder stagnierenden Häuserpreisen folgen könnten. Beide Länder hätten zudem mit einem Bevölkerungsrückgang zu kämpfen, was wesentlich zur Schwäche des Immobilienmarktes beigetragen habe. Die jahrelange Stagnation sei jedoch vor allem auf einen vorhergehenden Bauboom zurückzuführen. In Deutschland sei der Bauboom eine Folge der Wiedervereinigung gewesen. Phasen der Überinvestition sei jeweils eine lang anhaltende Konsolidierung gefolgt. Diese Anpassungsphase könnte in Deutschland nun zu Ende sein, zumal es erstmals seit Jahren wieder einen Anstieg der realen Einkommen zu geben scheine. Zwar würden in Deutschland die Voraussetzungen für einen Immobilienboom fehlen, wie sinkende Zinsen und eine wachsende Bevölkerung, aber es bestehe Spielraum für eine Korrektur der vergleichsweise günstigen Immobilienpreise. Die realen Hauspreise würden unter dem Niveau liegen, das sie vor 30 Jahren gehabt hätten und der Mietzins sei mit fünf Prozent höher als in den meisten anderen OECD-Ländern.
(30.10.2007/ac/a/m)