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So, 29. Januar 2023, 6:17 Uhr

GWB Immobilien

WKN: A0JKHG / ISIN: DE000A0JKHG0

GWB Immobilien wichtiger Darlehensvertrag für Großprojekt unterzeichnet


15.02.11 09:29
SRH AlsterResearch

Hamburg (aktiencheck.de AG) - Der Analyst von SRH AlsterResearch, Carsten Mainitz, stuft die GWB Immobilien-Aktie mit "kaufen" ein.

GWB habe in den letzten Monaten die Weichen für zukünftiges Wachstum gestellt. Die neueste Meldung der Unterzeichnung des Darlehensvertrages für das Shopping Center in Speyer (10. Februar 2011) sei nach Ansicht der Analysten ein entscheidender Schritt für die weitere Unternehmensentwicklung.

Bereits im Sommer 2010 sei GWB durch das Joint Venture mit Caposition S.à.r.l. (Natixis-Gruppe) die Gewinnung von Kapital für aktuelle Projektentwicklungen und die Revitalisierung von Bestandsobjekten gelungen. Damals seien die erforderlichen Eigenmittel für das Objekt Speyer bereitgestellt worden, nun auch die Fremdmittel. Speyer sei mit einem Investitionsvolumen von rund 44,3 Mio. das größte Projekt des Konzerns (Baubeginn 2011, geplante Fertigstellung 2011/12, ca. 15.500 qm Mietfläche).

Neben der Gewinnung des notwendigen Kapitals zur Umsetzung diverser Projekte seien Objektverkäufe zur weiteren Unternehmensentwicklung in der zweiten Jahreshälfte 2010 ebenfalls in den Vordergrund getreten. In Q3 habe GWB das Objekt Wuppertal (SB-Warenhaus mit 8.520 qm Mietfläche) an real (METRO (ISIN DE0007257503 / WKN 725750)) veräußert. Die Analysten würden schätzen, dass beim Verkauf kein nennenswerter Gewinn realisiert worden sei.

Im Schlussquartal sei zudem der Verkauf des im Bau befindlichen Reha-Zentrums in Bremerhaven (6.000 qm Mietfläche) bekannt gegeben worden. Durch den Verkauf der Projektgesellschaft seien GWB in Q4/2010 0,8 Mio. zugeflossen. Bis zur geplanten Fertigstellung Ende 2011 erhalte GWB (gestaffelt nach Bauabschnitten) eine Vergütung per Geschäftsbesorgungsvertrag. Zusätzlich habe der Konzern den Anspruch auf die Hälfte des Veräußerungsgewinns. Man erwarte, dass GWB in Q4/2011 durch diesen Verkauf einen Gewinn vor Steuern in Höhe von 0,9 Mio. EUR realisieren werde (erwarteter Verkaufswert: 12,5 Mio. EUR, Investitionssumme: 10,7 Mio. EUR, Verkaufsgewinn insgesamt 1,8 Mio. EUR, unterstellter Umsatz/Marktwert-Multiple: 13).

Einen zusätzlichen wichtigen Baustein sehe man in der jüngst durchgeführten Kapitalerhöhung um rund 10% zur Stärkung der Eigenkapitalbasis (Ausgabe von 700.000 Aktien à 1,25 EUR). Man erwarte, dass die Eigenkapitalquote durch diese Maßnahme in Q1/2011 auf 19,8% ansteigen werde (berichtete Eigenkapitalquote Q3/2010: 19,1%). Die Kapitalerhöhung dürfte auch vor dem Hintergrund stehen, dass Banken im Vergleich zum Vorkrisenniveau aktuell immer noch höhere Eigenkapitalanteile bei Immobilienfinanzierungen fordern würden (rund 20 bis 25%).

Nach Abschluss der aktuellen Kapitalerhöhung (die dritte innerhalb der letzten zwei Jahre) stehe GWB ein verbleibendes genehmigtes Kapital in Höhe von 2,9 Mio. EUR zur Verfügung (bis 30. Juni 2015). Weitere Verzögerungen bei Objektveräußerungen würden eine zweite Kapitalerhöhung im laufenden Geschäftsjahr wahrscheinlich machen. Schließlich habe sich auch der Verkauf des Spaldinghof verzögert. Geplant gewesen sei ein Verkauf 2010, dazu sei das Objekt bilanziell als zur Veräußerung klassifiziert worden.

Positiv werte man den Ausschreibungsgewinn (November 2010) zur Errichtung eines Ambulanzzentrums am Klinikum Wolfsburg-Klieversberg. Der Bau solle Mitte 2011 beginnen, für Ende 2012 sei die Fertigstellung ins Auge gefasst (Investitionsvolumen rund 13 Mio. EUR).

Der Bilanzansatz des Immobilienportfolios habe Ende Q3/2010 bei 126,8 Mio. EUR (Q3/2009: 153,7 Mio. EUR) gelegen, per Ende 2010 schätze man diesen Wert auf rund 115 Mio. EUR. Das Absinken reflektiere den Objektverkauf in Wuppertal. In Q3 habe GWB den Bewertungsturnus der Objekte geändert. Bislang seien diese ausschließlich zum Jahresultimo bewertet worden, d.h. veränderte Marktbewertungen hätten sich nur am Geschäftsjahresende widergespiegelt.

Von Q3 an bewerte GWB die Objekte nun quartalsweise. Im dritten Quartal habe der Konzern einen Bewertungsgewinn von 3,2 Mio. EUR ausgewiesen, wobei der Großteil auf das Objekt Spaldinghof entfallen seien (2,5 Mio. EUR). Diese Höherbewertung halte man für plausibel, man schätze den basierenden Umsatz/Marktwert-Multiple auf rund 14. Weiterhin bewerte GWB Immobilien bis zu einem Marktwert von 20 Mio. EUR in Eigenregie, ein externer Gutachter übernehme die Bewertung der übrigen Immobilien. Im Schlussquartal würden die Analysten nur geringe Bewertungsgewinne erwarten.

Für das abgelaufene Geschäftsjahr 2010 prognostiziere man einen Umsatz der Gesellschaft von 21,7 Mio. EUR sowie eine Gesamtleistung von 11,7 Mio. EUR. Das EPS sehe man leicht negativ mit -0,03 EUR. Durch eine positivere als von den Analysten zuvor erwartete Marktentwicklung rechne man mit einem Bewertungsgewinn von insgesamt 3,4 Mio. EUR. Zuvor seien die Analysten für 2010 von keinen wesentlichen Bewertungsgewinnen ausgegangen.

Für das laufende Geschäftsjahr 2011 prognostiziere man Werte unterhalb der bisherigen Analystenschätzungen. Man sehe den Verkauf des Spaldinghof, des Objekts Bremerhaven sowie weitere kleinere Objektveräußerungen. Es sollte sich ein Umsatz von 23,7 Mio. EUR und eine Gesamtleistung von 25,3 Mio. EUR einstellen. Die Analysten würden von einer weiteren Marktbelebung ausgehen und den Bewertungsgewinn in der Größenordnung von 3 Mio. EUR schätzen. Unter dem Strich erwarte man ein EPS von 0,50 EUR (zuvor: 0,79 EUR). Den NAV je Aktie sehe man nur leicht auf 3,50 EUR ansteigen.

Im Folgejahr 2012 erwarte man den Verkauf des Großprojekts Speyer (bisherige Erwartung Veräußerung in 2011) und prognostiziere ein EPS von 0,37 EUR bei einem auf 3,85 EUR ansteigenden NAV je Aktie. 2013 rechne man mit dem Verkauf des Shopping Centers in Völklingen.

Bei ihren Schätzungen würden die Analysten nicht den außerordentlichen Ertrag berücksichtigen, der GWB durch den laufenden Rechtsstreit um den Bau des Verbrauchermarktes in Buxtehude zu fallen könnte. GWB habe Anfang Februar in erster Instanz gewonnen (Streitwert: 1,5 Mio. EUR).

Im Vergleich zu ihren vorherigen Prognosen würden die Analysten eine Verschiebung der Gewinnreihe in den Geschäftsjahren 2011 und 2012 sehen. Der Gewinnausweis bleibe in hohem Maße vom Bewertungsergebnis abhängig und unterliege deutlichen Schwankungen. Die lange Zeit eingepreiste Risikoprämie sollte sich sukzessive durch die gezeigten Fortschritte der letzten Monate reduzieren (Joint Venture mit Bereitstellung von Eigenkapital, wichtiger Darlehensvertrag für Shopping Center Speyer, Objektverkäufe, neues Projekt Wolfsburg). Weitere Exits und Projektfortschritte seien nach Meinung der Analysten die Treiber, um den vom Markt eingepreisten NAV-Discount zu reduzieren. Allerdings könnten
sie weitere Kapitalerhöhungen, die den NAV und das EPS verwässern würden, nicht ausschließen.

Man halte einen Abschlag von rund 60% zum NAV je Aktie für übertrieben hoch.

Unter Berücksichtigung der spezifischen Risikofaktoren bestätigen die Analysten von SRH AlsterResearch ihr Votum für die GWB-Aktie mit "kaufen" bei einem von 2,70 EUR auf 2,45 EUR gesenkten Kursziel. Diese Anpassung reflektiere die Gewinnverwässerung durch die jüngste Kapitalerhöhung. (Analyse vom 15.02.2011) (15.02.2011/ac/a/nw)





 
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